Woongoed GO trekt 46 miljoen euro uit om woningbezit toekomstbestendig te maken
MIDDELHARNIS – Woningcorporaties nemen met enige regelmaat hun woningbezit onder de loep. Zijn er woningen genoeg? Staan ze op de goede plek? Is er voldoende variatie in woningtypen? Zijn de woningen er goed aan toe? Ook belangrijk: sluit het aanbod aan bij de (toekomstige) vraag? Woongoed GO heeft deze vragen diepgaand bestudeerd én beantwoord in het Strategisch Voorraadbeleid voor de komende tien jaar.
Door Kees van Rixoort
Het Strategisch Voorraadbeleid (SVB in vaktermen) is bedoeld om de woningvoorraad zo bij te werken – kwantitatief en kwalitatief – dat deze voldoet aan de marktvraag en er geen leegstand ontstaat. Woongoed GO heeft het beleid voor de jaren 2015-2025 in beeld gebracht. Tussentijds evalueert de corporatie regelmatig om te zien of er bijstelling nodig is. De markt is immers dynamisch.
Woongoed GO heeft in totaal 2553 sociale huurwoningen. Ze staan in vijf kernen op Goeree-Overflakkee: Middelharnis, Sommelsdijk, Oude-Tonge, Nieuwe-Tonge en Stad aan 't Haringvliet. Qua type is er veel variatie: van eengezinswoningen tot appartementen en van duplexwoningen tot zorgwoningen.
Kwaliteit
De kwaliteit van al die woningen meet Woongoed GO af aan bijvoorbeeld het onderhoud, het energielabel, de verhuurbaarheid, de toe- en doorgankelijkheid in seniorenwoningen en de leefbaarheid. Is de score goed – bijvoorbeeld een 7 op de leefbaarheidsindex of minimaal energielabel B – dan hoeft er niets te gebeuren. Doorexploiteren, noemt de corporatie dat. Maar het kan ook zo zijn dat renovatie een beter resultaat moet geven. Of herstructurering: sloop en nieuwbouw. Een vierde optie is verkoop.
Welke strategie – doorexploiteren, renoveren, herstructureren of verkopen – Woongoed GO kiest, hangt af van marktontwikkelingen. Zoals de lichte demografische groei die Goeree-Overflakkee de komende jaren te wachten staat, de toename van het aantal huishoudens, de vergrijzing en de beperkte mogelijkheden om woningzoekenden met een jaarinkomen vanaf 34.000 euro te huisvesten. Ook de ambities op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid spelen een rol. Evenals de tendens om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen (eventueel met zorg en ondersteuning aan huis).
Uit een enquête onder de woningzoekenden die bij Woongoed GO staan ingeschreven (op 1 januari 2015 waren er 2557, waarvan 593 actief), blijkt dat vooral eengezinswoningen met twee slaapkamers en buitenruimte populair zijn. En dan vooral in Middelharnis en Sommelsdijk. In Oude-Tonge is ook vraag, terwijl er in Nieuwe-Tonge evenwicht tussen vraag en aanbod is en er in Stad aan 't Haringvliet op termijn leegstand dreigt. Het totale verschil tussen het huidige aanbod (2553 woningen) en de verwachte vraag in 2025 (3033 woningen) bedraagt 480.
In het SVB voor de jaren tot 2025 gaat Woongoed GO uit van het doorexploiteren van 502 woningen. 948 woningen staan op de nominatie voor renovatie en voor 205 te slopen woningen komt nieuwbouw in de plaats. 939 woningen hebben het label 'verkoop' gekregen. De corporatie verwacht ongeveer tien woningen per jaar te verkopen. Verkoop brengt geld in het laatje, dat Woongoed GO goed kan gebruiken om te investeren, én geeft huurders de kans om een woning te kopen.
De 948 woningen die matig of slecht van kwaliteit zijn, gaat Woongoed GO renoveren. In de eerste plaats door energiebesparende maatregelen door te voeren. Het energielabel moet naar B en de uitstoot van CO2 moet met 20 procent naar beneden. Ook het gasverbruik moet omlaag. Daarnaast wil de corporatie in 2025 de helft van het woningbezit hebben voorzien van zonnepanelen.
Levensloopbestendig
Daarnaast kunnen de huurders van deze 948 woningen aanpassingen tegemoet zien die de levensloopbestendigheid van hun huis bevorderen. De corporatie gaat seniorenwoningen beter toe- en doorgankelijk maken, zodat huurders met een rollator of rolstoel beter uit de voeten kunnen. Het plaatsen van een zorgunit – slaapkamer en badkamer op de begane grond, achter het huis – is eventueel mogelijk. Daardoor – en door digitale ondersteuning, waarmee Woongoed GO in Stad aan 't Haringvliet een voorzichtige start heeft gemaakt – kunnen huurders langer zelfstandig blijven wonen. Voor dit soort 'aanvullende opplusmaatregelen' zijn afspraken met de gemeente nodig.
Woningen die onvoldoende kwaliteit hebben en geen toekomstwaarde, verdwijnen. Woongoed GO bouwt er nieuwe woningen voor terug. In de minder populaire woonkernen zullen dat er minder zijn dan het te slopen aantal. De prognose is dat Woongoed GO in 2025 over 2467 woningen beschikt. Dat is ruim tachtig woningen minder dan het huidige aanbod. Er blijft een 'gezonde wachtlijst' voor woningzoekenden.
Tussen 2015 en 2025 staat dus heel wat op stapel om het woningbezit toekomstbestendig te maken. De eerste jaren gaat het vooral om renoveren en opplussen: de woonkwaliteit van bestaande woningen vergroten. Vanaf 2017 staat er ook nieuwbouw op het programma. De corporatie denkt in totaal 46 miljoen euro nodig te hebben voor het SVB. Het bedrag is gereserveerd in de meerjarenbegroting.
