Van wie is die zonne-energie?
Energietransitie: een thema dat op dit moment maatschappelijk enorm leeft. Maar, zult u denken, dat loopt juridisch toch nog niet zo'n vaart? Wel dus! U bent vast bekend met de (juridische) problematiek rondom de komst van windmolenparken in het buitengebied. Menig bestuursrechtjurist is daarbij betrokken. In deze column gaat het echter niet over windmolens, maar over zonnepanelen. Want hoe zit het eigenlijk met de eigendom van de zonnepanelen die op een woning of op een bedrijfsloods worden geplaatst? Of kunt u als huurder van een pand zonnepanelen plaatsen? En wat denkt u van de (gigantische) zonneparken die worden gerealiseerd, zelfs bij de Plaet?
Een zonnepaneel, wat is dat juridisch nu eigenlijk; een roerende of een onroerende zaak? Een zonnepaneel is in principe een roerende zaak, maar kan door natrekking of bestanddeelvorming onroerend worden. Concreet betekent dit dat als een zonnepaneel wordt geplaatst op een woning, bedrijfspand of de grond, dit paneel als gevolg van bestanddeelvorming of natrekking onroerend kan worden. En belangrijker: daarmee ook eigendom kan worden van de eigenaar van de woning, het bedrijfspand of de grond waarop het zonnepaneel is geplaatst (en daarmee onderdeel wordt van het onderpand voor de hypotheek).
In de vorige column van Cora Blaak kwam dit al ter sprake, met het voorbeeld van de brandmeldinstallatie, weet u nog?
Het is voor de eigenaar van zonnepanelen die dit wil voorkomen belangrijk om een zogenaamd recht van opstal te vestigen. Met het vestigen van een recht van opstal wordt voorkomen dat de roerende zaak wordt nagetrokken door de onroerende zaak; het blijven dan dus twee aparte zaken. Dit is erg van belang als u een woning of een bedrijfspand huurt en zonnepanelen wilt plaatsen. Regelt u dit juridisch niet zorgvuldig, dan kunt u voor vervelende verrassingen komen te staan en ongewild de eigendom verliezen.
Sowieso moeten natuurlijk goede afspraken gemaakt worden met de verhuurder, die moet toestemming geven voor het plaatsen van de zonnepanelen, en spreek bijvoorbeeld af dat bij verhuizing de zonnepanelen niet weggehaald hoeven te worden maar dat u dan een restwaardevergoeding krijgt. Check ook of de zonnepanelen onder het huurdersbelang van uw inboedelverzekering vallen, aangezien u als huurder waarschijnlijk geen opstalverzekering hebt.
Wilt u als ondernemer niet zelf investeren in zonnepanelen maar bijvoorbeeld uw dak daarvoor verhuren (via een ESCo), zorg ook dan voor goede afspraken. Denk aan opbrengst/rendement (kwaliteit van de panelen/prestatiecontract), onderhoud, aansprakelijkheid (bijv. bij brand of letselschade door een afwaaiend paneel), op wiens naam staat de eventuele SDE-subsidie, enz.
Laat u dus altijd goed juridisch adviseren als u overweegt zonnepanelen te plaatsen, om te voorkomen dat uw eigendom of rendement "als sneeuw voor de zon verdwijnt".
Deze column is geschreven door Jannine en Cora, beiden met Flakkeese roots én beiden in de praktijk actief bezig met het opstellen en checken van contracten als deze.